1 декабря 2014 года вступили в силу положения Постановления Правительства Российской Федерации от 23 сентября 2010 г. №731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами», которые конкретизируют какую именно информацию управляющие компании, ТСЖ и ЖСК обязаны раскрывать в обязательном порядке, и расширили перечень «открытых» сведений. Идеология этих изменений заключается в том, чтобы население страны подтолкнуть к решению давно назревшей проблемы -бесконтрольности управдомов. За годы, когда присмотр за «своей» территорией был полностью переложен на плечи собственников, управдомы из частично общественных структур превратились, в полностью частные. Другими словами, извратившись, они окончательно похоронили идею закона к полному переходу к общественной структуре управления общедолевой собственностью. Поправки в Жилищный кодекс, которыми были введены такие институты как Советы дома, ощутимого результата не дали. Во-первых, были избраны лишь в малой части домовладений, во-вторых, там, где и были избраны, эффективно работать смогли единицы. Итог : управление находится в руках частных организаций, как правило в самой простой форме – ООО, с уставным капиталом 10 000 рублей, нередки случаи семейных подрядов, когда жена руководитель, муж заместитель, свекровь – бухгалтер, существует такая организация до первой серьезной поломки, после чего ликвидируется, а собственники остаются со своими проблемами наедине.

     За примерами далеко ходить не надо: в многоквартирном жилом доме по улице Первомайская, дом 60 корпус 1 города Тюмени, пятый месяц отсутствует горячее водоснабжение, как заявляют жильцы дома до отключения они неоднократно жаловались на бездействие и неэффективное управление их домом со стороны управляющей компании, однако уйти они согласились, лишь после поломки системы горячего водоснабжения, на ремонт которой собственникам предлагают скинуться почти миллион рублей. Изучив настоящую статью, граждане самостоятельно смогут запросить у обслуживающей их организации документы, которые позволят понять эффективность управления вверенным общедолевым имуществом, а также законность и обоснованность выставляемых счетов. Не надо забывать, что наш двор – это мини-предприятие, которое живет на средства учредителей (собственников квартир и нежилых помещений), и ему требуется ежегодный аудит не меньше чем, любому другому предприятию, а учитывая его специфику, общественную важность и большое число участников даже больше, чем предприятию малого или среднего бизнеса. Угроза неотвратимости аудита будет влиять на управдомов намного больше, чем проверки жилинспекций и органов прокуратуры.

    Что такое стандарт раскрытия информации для компании (ТСЖ, УК) осуществляющей деятельность в сфере управления многоквартирными домами?

         Стандарт раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, правительство РФ утвердило в 2010 году. Обязательными для обнародования, помимо общей информации об организации, были объявлены пять аспектов работы коммунальщиков: основные показатели финансово-хозяйственной деятельности, информация о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок и условия выполнения таких работ, их стоимость, а также сведения о ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы. Информация должна быть раскрыта в отношении каждого конкретного дома. За обязательностью публикации данных в открытом доступе строго следит Государственная жилищная инспекция, а с марта 2015 года к контролю подключится и прокуратура. Для нерадивых управленцев предусмотрено солидное наказание (штрафы могут достигать 500 тыс. рублей), а карают за это довольно часто: только за последний месяц в России оштрафовали больше сотни управляющих компаний, которые не раскрывали информацию надлежащим образом.

     С 1 декабря в перечне видов информации, подлежащей обязательному раскрытию, появятся два приятных и полезных для граждан дополнения. Управленцев обяжут выкладывать данные о проведении и стоимости капитального ремонта (правило касается ТСЖ и ЖСК), а также об использовании общего имущества многоквартирного дома. Последний пункт особенно значим, так как позволит гражданам узнавать данные о владельцах и арендаторах нежилых помещений, а также о прибыли, которую приносит имущество. Многие граждане дополнительные доходы, которые проносит их общее имущество, своими считать уже перестали, а они, кстати, могли значительно сократить расходы на коммунальные платежи. Если УК будет пытаться скрыть информацию, в дело моментально вмешается Госжилинспекция. На настоящий момент конкретный состав данных и периодичность их публикации не определены: в стандарте пока появилась только одна строчка о том, что информация об использовании общего имущества должна быть публичной. Тем не менее, Минстрой обещает обнародовать порядок раскрытия таких данных в ближайшее время». Ключевой официальной площадкой для раскрытия информации сегодня является сайт Фонда содействия реформированию ЖКХ www.reformagkh.ru. Для желающих получить сведения на главной странице размещены две кнопки: «Узнать всё о своём доме» и «Мой управляющий». Пройдя по первой ссылке, где необходимо поочерёдно выбрать свой регион и муниципалитет, можно отыскать паспорт своего многоквартирного дома с общей характеристикой здания (год постройки, общая площадь, степень износа различных конструктивных элементов), а также подробные сведения о результатах деятельности управляющей компании. Раздел «Мой управляющий» содержит подробную информацию об управляющей домом организации.

       В настоящее время УК стараются ответить на запрос таким образом, чтобы заявителю не вручить в руки доказательства и факты своей противоправной деятельности. Как говорил Иосиф Сталин: «Обо всем и ни о чем». Этому положить конец должны унифицированные формы разработанные Правительством Российской Федерации. Самым важным в новых формах, по мнению экспертов, является то, что в них будет приведён исчерпывающий перечень аспектов для обязательного раскрытия и попытки утаить информацию моментально станут видны. Все эти аспекты максимально конкретизированы, например: в одном из проектов форм анкета жилого дома представляет собой таблицу объёмом более 20 страниц. По словам экспертов, в Аналитическом центре при Правительстве РФ совсем недавно обсуждалось несколько вариантов. «Одна из причин, по которым управляющие компании со скрипом раскрывают информацию, – это возможность их привлечения к уголовной или административной ответственности, а они как частные организации и всю прибыль оставляющие себе, рисковать личным благополучием не хотят.

    Пока нет унифицированных форм, конкретные данные, если они необходимы, придётся получать непосредственно в управляющей компании. Точно так же придётся действовать, если обнаруженные сведения настораживают (например, в перечне выполненных работ значится ремонт крыши, которого и в помине не было). Управляющая компания обязана предоставить данные на основании того, что житель многоквартирного дома является второй стороной в договоре на управление этим самым домом. Правда, как отмечают специалисты, возможность законного доступа к этим сведениям напрямую зависит от активности и подкованности жильцов.

       Самое главное, что необходимо гражданам – не жалеть времени и сил на то, чтобы детально вчитываться в договор управления многоквартирным домом и настаивать на внесении туда пунктов о порядке и объёме контроля и правилах доступа к информации о выполнении обязательств по обслуживанию дома. Только в этом случае у граждан будет законное право добиваться информации о том, сколько, образно говоря, стоила краска для подъездов, и в какую сумму обошлась покупка новой детали для лифта. Стандарт раскрытия информации не требует сообщать такие подробности, однако именно они чаще всего и необходимы.   

     От активной позиции жителей зависит и получение информации по механизму формирования тарифов на услуги по содержанию жилого фонда. Дело в том, что любое изменение платы за те или иные услуги, по сути, представляет собой изменение условий договора на управление многоквартирным домом, который жильцы заключают с управляющей компанией. В одностороннем порядке такой договор, согласно Жилищному кодексу, изменить нельзя. Поэтому по поводу любого изменения платы за содержание общего имущества (правило не касается тарифов на ресурсы, поскольку они устанавливаются на уровне администраций), должно быть принято решение общего собрания собственников имущества в многоквартирном доме. Если собрание не проводилось или собственники не согласны с предложенными условиями, установить новый тариф по своей воле управляющая компания не имеет права. В этом случае она обязана доработать со старыми тарифами до истечения срока договора, который, как правило, заключается на период от года до пяти лет. В новом договоре она уже имеет право проставить иную стоимость услуг. Однако в этом случае жильцы, не согласные с её условиями, могут отказаться от обслуживания и искать другую коммунальную компанию.

      Согласно Стандарту раскрытия информации, с 1 декабря 2014 года обязательными для опубликования являются следующие сведения:

1) общая информация об управляющей организации;

2) информация об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности:

а) сведения о годовой бухгалтерской отчётности, бухгалтерский баланс и приложения к нему; б) сведения о доходах и расходах, связанных с оказанием услуг по управлению многоквартирными домами (по данным раздельного учёта); в) сметы доходов и расходов ТСЖ и ЖСК, а также отчёт об их выполнении;

3) адресный перечень многоквартирных домов в ведении УК, ТСЖ и ЖСК с указанием адреса и основания управления по каждому дому;

4) общая информация о каждом из домов: адрес, год постройки, этажность, количество квартир, площадь жилых и нежилых помещений и помещений, входящих в состав общего имущества, уровень благоустройства, серия и тип постройки, кадастровый номер (при его наличии), площадь земельного участка, конструктивные и технические параметры, информация о системах инженерно-технического обеспечения;

5) информация об услугах по содержанию и ремонту общего имущества в каждом многоквартирном доме, в том числе сведения об их стоимости;

6) информация об оказываемых коммунальных услугах, в том числе сведения о поставщиках ресурсов, тарифах, нормативах потребления;

7) информация об использовании общего имущества;

8) информация о капитальном ремонте общего имущества (только для ТСЖ и ЖСК, а также для ситуаций, когда ремонт поручен управляющей организации по решению общего собрания);

9) информация о проведённых общих собраниях собственников помещений, результатах (решениях) таких собраний;

10) отчёт об исполнении управляющей организацией договора управления;

11) отчёт об исполнении смет доходов и расходов ТСЖ или ЖСК за год;

12) информация о случаях привлечения УК, ТСЖ или ЖСК и их должностных лиц к административной ответственности за нарушения в сфере управления многоквартирным домом с приложением копий документов о применении мер административного воздействия, а также сведения о мерах, принятых для устранения нарушений.

Владислав Карелин,

помощник депутата Тюменской областной Думы В.Ю. Пискайкина